| Privatbereich | |
| 1. | Wann vom Arbeitgeber gezahlte Fortbildungskosten nicht zurückgezahlt werden müssen |
| 2. | 44-EUR-Freigrenze für Sachbezüge: Inwieweit sind Versandkosten zu berücksichtigen? |
| 3. | Gleichgeschlechtliche Ehepaare: Splittingtarif kann rückwirkend angewendet werden |
| 4. | Keine Kostendeckelung bei der 1 %-Regelung |
| 5. | Erste Tätigkeitsstätte: Was gilt bei einer Fortbildungseinrichtung? |
| 6. | Wann liegt eine mehraktige Berufsausbildung vor? |
| 7. | Vermietung einer Einliegerwohnung als Homeoffice an den Arbeitgeber: Welche Werbungskosten können abgezogen werden? |
| 8. | Arbeitslohn oder kein Arbeitslohn: Was gilt bei Schadenersatz wegen überhöhter Einkommensteuer-Festsetzung |
| 9. | Jederzeit warmes Wasser dürfen Mieter auch im Sommer erwarten |
| 10. | Betriebskosten: Umlegung muss im Mietvertrag vereinbart sein |
| 11. | Carport auf Stellplatz trotz herunterfallender Früchte unzulässig |
- Wann vom Arbeitgeber gezahlte Fortbildungskosten nicht zurückgezahlt werden müssen
Eine Rückzahlungsvereinbarung über Fortbildungskosten, die mehr als ein halbes Jahr nach Beginn der Ausbildung unterzeichnet wird, ist unwirksam.
Hintergrund
Der Arbeitgeber musste bei einem Zertifizierungsverfahren im Herbst 2014 nachweisen, dass er über mindestens 2 Fachpfleger für Intensivpflege und Anästhesie verfügt. Da es für ihn zu der Zeit nicht möglich war, Fachkräfte mit dieser Qualifizierung auf dem Arbeitsmarkt zu finden, suchte er per Aushang 2 Mitarbeiter, die er zu Fachpflegern für Intensivpflege und Anästhesie qualifizieren wollte. Hierzu sollten sie eine 2-jährige Fachweiterbildung absolvieren, die zu einem staatlich anerkannten Abschluss führte. Die Arbeitnehmerin begann die Weiterbildung im Jahr 2014 und schloss sie 2016 erfolgreich ab. 2017 kündigte sie das Arbeitsverhältnis. Daraufhin forderte der Arbeitgeber die Rückzahlung der Fortbildungskosten von rund 38.500 EUR.
Seiner Ansicht nach enthielten die tariflichen Regelungen eine umfassende und abschließende Regelung zur Rückzahlung. Zudem hatte der Arbeitgeber eine Rückzahlungsverpflichtung der Arbeitnehmerin in einer Fortbildungsvereinbarung festgehalten.
Entscheidung
Die Klage des Arbeitgebers hatte keinen Erfolg. Das Landesarbeitsgericht entschied, dass die Rückzahlungsvereinbarung im Fortbildungsvertrag unwirksam war. Denn diese war erst mehr als ein halbes Jahr nach Beginn der Ausbildung unterzeichnet worden.
Nach ständiger Rechtsprechung ist die Vereinbarung einer Rückzahlung von Ausbildungskosten durch den Arbeitnehmer nur dann zulässig, wenn dieser mit der Ausbildung eine angemessene Gegenleistung für diese Rückzahlungsverpflichtung erhält. Auch muss dem Arbeitnehmer vor Beginn des Vertragsverhältnisses klar sein, unter welchen Voraussetzungen und in etwa welcher Höhe die Vergütung zurückgezahlt werden muss.
Im vorliegenden Fall hatte jedoch die Arbeitnehmerin bei Fortbildungsbeginn die Folgen, insbesondere die Bindung an den Arbeitgeber und die Rückzahlungsverpflichtungen, sowie die Folgen eines Ausbildungsabbruchs nicht absehen können. Denn zu diesem Zeitpunkt befand sie sich noch in der arbeitsvertraglichen Probezeit des Arbeitsverhältnisses.
Auch nach dem geltenden Tarifvertrag ergab sich keine Rückzahlungsverpflichtung der Arbeitnehmerin. Nach diesem musste die Fortbildung einerseits auf Veranlassung des Arbeitgebers stattfinden, andererseits “im Rahmen des Personalbedarfs”. Eine Fortbildung erfolgt aber nur dann “im Rahmen des Personalbedarfs”, wenn beim Arbeitgeber in einem 3-jährigen Bindungszeitraum wahrscheinlich Stellen zu besetzen sind, für die eine durch die Weiterbildung erworbene Qualifikation Voraussetzung ist. Dies war hier nicht erfüllt. Denn die Arbeitnehmerin wurde nach ihrer Fortbildung nicht im Bereich der Intensivpflege und Anästhesie eingesetzt. Es gab auch keine entsprechende Planung. Die Qualifikation diente vielmehr in ganz überwiegendem Umfang dem Arbeitgeber, der hierauf für die Zertifizierung und Abrechnung gegenüber den Kostenträgern angewiesen war.
- 44-EUR-Freigrenze für Sachbezüge: Inwieweit sind Versandkosten zu berücksichtigen?
Für Sachprämien des Arbeitgebers gilt die 44-EUR-Freigrenze. Liefert der Arbeitgeber diese nun in die Wohnung des Arbeitnehmers, liegt eine zusätzliche Leistung vor. Deren Wert muss in die Berechnung der Freigrenze mit einbezogen werden.
Hintergrund
Die Arbeitgeberin A gewährte ihren Mitarbeitern unter bestimmten Voraussetzungen Sachprämien, die über die Firma X bezogen werden konnten. Jeder bezugsberechtigte Mitarbeiter konnte aus der Angebotspalette der X einen Sachbezug auswählen. Anschließend bestellte A die Ware bei X. Daraufhin stellte X der A die Sachbezüge mit 43,99 EUR zuzüglich einer Versand- und Handlingspauschale von 6 EUR in Rechnung. Nach Bezahlung der Rechnung versandte X die Ware an den jeweiligen Mitarbeiter oder händigte die Waren der A zur Verteilung im Betrieb aus.
Das Finanzamt rechnete die Versand- und Handlingspauschale dem Wert der Sachzuwendungen hinzu. Wegen Überschreitung der 44-EUR-Freigrenze erließ es einen entsprechenden Lohnsteuer-Nachforderungsbescheid. Die Klage der A gegen diesen Bescheid hatte vor dem Finanzgericht keinen Erfolg.
Entscheidung
Der Wert des vom Arbeitnehmer erlangten Sachvorteils ist mit dem um übliche Preisnachlässe geminderten üblichen Endpreis am Abgabeort anzusetzen. Vergleichspreis ist der günstigste Einzelhandelspreis am Markt, da der Letztverbraucher regelmäßig das günstigste Angebot annehmen wird. Markt in diesem Sinne sind alle gewerblichen Anbieter, von denen die konkrete Ware gewöhnlich bezogen werden kann, also der Einzelhandel.
Der Bundesfinanzhof entschied, dass die Liefer- und Versandkosten nicht zu diesem Endpreis gehören. Es handelt sich dabei nämlich nicht um die Gegenleistung des Letztverbrauchers für die Ware. Liefert der Arbeitgeber die Ware in die Wohnung des Arbeitnehmers, liegt eine zusätzliche Leistung vor. Diese erhöht aber nicht den Warenwert, sondern ist als weiterer Sachbezug gesondert zu bewerten. Ist der Versand als eigenständige Leistung ausgewiesen, tritt der geldwerte Vorteil aus der Lieferung “nach Hause” bei der Berechnung der Freigrenze zum Warenwert hinzu.
Der Bundesfinanzhof konnte jedoch nicht entscheiden, sondern verwies den Fall an das Finanzgericht zur weiteren Sachaufklärung zurück. Nicht klar ist, ob sich das Finanzamt am niedrigsten Endverbraucherpreis orientiert hat. Denn es ging von den Beträgen aus, die der A von X in Rechnung gestellt wurden (43,99 EUR plus Versandkosten). Das Geschäftsmodell der X lässt jedoch vermuten, dass der Rechnungsbetrag nicht den Einzelhandelspreis abbildete. Denn bei der Verschiedenheit der zugewandten Prämien ist es kaum wahrscheinlich, dass der stets in gleicher Höhe abgerechnete Betrag von 43,99 EUR den jeweiligen Marktpreis darstellte.
- Gleichgeschlechtliche Ehepaare: Splittingtarif kann rückwirkend angewendet werden
Gleichgeschlechtliche Ehepaare können rückwirkend vom Splittingtarif profitieren. Zu diesem Ergebnis kommt das Finanzgericht Hamburg in einem aktuellen Urteil.
Hintergrund
Die Ehepartner hatten im Jahr 2001 eine eingetragene Lebenspartnerschaft begründet, die sie nach Inkrafttreten des Eheöffnungsgesetzes im November 2017 in eine Ehe umwandelten. Die Kläger beantragten die Zusammenveranlagung nachträglich für alle Jahre seit Beginn ihrer Lebenspartnerschaft.
Entscheidung
Das Finanzgericht entschied zugunsten der Kläger, dass entsprechend dem Eheöffnungsgesetz nach der Umwandlung der Lebenspartnerschaft in eine Ehe für die Rechte und Pflichten der Lebenspartner der Tag der Begründung der Lebenspartnerschaft maßgebend ist. Die Lebenspartner sind damit so zu stellen, als ob sie am Tag der Begründung der Lebenspartnerschaft geheiratet hätten.
Das Eheöffnungsgesetz stellt ein rückwirkendes Ereignis dar, sodass eine Änderung der bestandskräftigen Einkommensteuerbescheide ab 2001 möglich und gerechtfertigt ist.
- Keine Kostendeckelung bei der 1 %-Regelung
Die nach der 1 %-Regelung ermittelte Nutzungsentnahme muss nicht auf 50 % der Gesamtaufwendungen für einen privat genutzten, betrieblichen Pkw begrenzt werden. Der Bundesfinanzhof sieht insoweit keine verfassungsrechtlich gebotene Notwendigkeit.
Hintergrund
Der Immobilienmakler X hielt im Betriebsvermögen einen gebraucht erworbenen Pkw, den er auch privat nutzte. Der Kaufpreis lag deutlich unter dem Listenpreis von 64.000 EUR einschließlich Umsatzsteuer. X ermittelte die Gesamtkosten mit rund 11.000 EUR und setzte 50 % dieser Kosten (5.500 EUR) für die private Nutzung an. Ein Fahrtenbuch führte er nicht.
Das Finanzamt berechnete den Wert der Nutzungsentnahme nach der 1 %-Regelung mit 7.680 EUR (1 % x 64.000 EUR x 12 Monate) und erhöhte den Gewinn entsprechend. Mit seiner Klage beantragte X, die Nutzungsentnahme auf maximal 50 % der Gesamtkosten zu begrenzen. Das Finanzgericht wies die Klage zurück.
Entscheidung
Auch vor dem Bundesfinanzhof hatte X keinen Erfolg, seine Revision wurde zurückgewiesen. In seiner Urteilsbegründung bestätigte der Bundesfinanzhof sowohl die Anknüpfung der 1 %-Regelung an den Listenpreis als auch die Bewertung des Nutzungsvorteils mit dem 1 %-Wert. Es handelt sich für beide Bewertungen um eine zwingende, stark typisierende und pauschalierende Regelung, die nur durch das Führen eines Fahrtenbuchs umgangen werden kann. Deshalb bleiben individuelle Besonderheiten hinsichtlich der Art der Nutzung des Kfz ebenso unberücksichtigt wie nachträgliche Änderungen des Fahrzeugwerts. Dementsprechend ist der inländische Listenpreis auch dann maßgeblich, wenn das Fahrzeug gebraucht angeschafft oder ein Großteil der Anschaffungskosten bereits als Betriebsausgaben geltend gemacht wurde.
Diese Typisierung überschreitet nicht die Grenzen des Zulässigen. Denn zum einen betrifft sie einen Bereich, in dem wegen der engen Verknüpfung zwischen privater und betrieblicher Sphäre einzelfallbezogene Ermittlungen der Finanzverwaltung nahezu ausgeschlossen sind. Zum anderen ist die 1 %-Regelung nicht als zwingende und unwiderlegbare Typisierung konzipiert, da sie durch den Nachweis des tatsächlichen Sachverhalts mittels eines ordnungsgemäßen Fahrtenbuchs vermieden werden kann.
Entgegen der Meinung des X ist die Nutzungsentnahme auch nicht auf 50 % der Gesamtkosten zu begrenzen. In Fällen, in denen der pauschale Nutzungswert die gesamten Kfz-Aufwendungen übersteigt, ist die zu versteuernde Nutzungsentnahme auf die Gesamtaufwendungen zu beschränken. Deshalb hat der Bundesfinanzhof keine Bedenken im Hinblick auf eine Übermaßbesteuerung.
- Erste Tätigkeitsstätte: Was gilt bei einer Fortbildungseinrichtung?
Unterkunftskosten und Verpflegungsmehraufwendungen sind bei einer mehr als 3-monatigen Vollzeitfortbildung nicht als vorweggenommene Werbungskosten abziehbar. Die gesetzlichen Regelungen zur Bestimmung der ersten Tätigkeitsstätte bei Bildungseinrichtungen sind insoweit eindeutig.
Hintergrund
Der Kläger beendete sein Arbeitsverhältnis zum 31.7.2014 und absolvierte anschließend vom 8.9. bis 18.12.2014 einen Vollzeitlehrgang, um eine Zusatzqualifikation zu erlangen. In seiner Einkommensteuererklärung 2014 machte er u. a. die Kosten für die Unterkunft am Fortbildungsort und Verpflegungsmehraufwendungen für 3 Monate geltend.
Das Finanzamt erkannte die Kosten nicht an, denn die Bildungseinrichtung war als erste Tätigkeitsstätte einzuordnen. Ein Reisekostenabzug schied damit aus.
Entscheidung
Die Klage hatte keinen Erfolg. Das Finanzgericht lehnte einen Abzug der Unterkunftskosten und Verpflegungsmehraufwendungen ab. Nach der gesetzlichen Regelung gilt auch eine Bildungseinrichtung, die außerhalb eines Dienstverhältnisses zum Zwecke eines Vollzeitstudiums oder einer vollzeitigen Bildungsmaßnahme aufgesucht wird, als erste Tätigkeitsstätte. Deshalb war die Bildungseinrichtung im vorliegenden Fall als erste Tätigkeitsstätte zu werten. Die befristete Lehrgangsdauer von nur gut 3 Monaten stand dieser Einordnung nicht entgegen. Denn der Gesetzeswortlaut setzt keinen Mindestzeitraum für die Bildungsmaßnahme voraus.
- Wann liegt eine mehraktige Berufsausbildung vor?
Diese Frage sorgt immer wieder für Streit zwischen Familienkasse und Eltern. Hier entschied das Finanzgericht Baden-Württemberg, dass eine mehraktige Berufsausbildung vorliegt, wenn das Kind schon bei Aufnahme eines Bachelorstudiums ein Berufsziel hatte und es im Anschluss an den Abschluss des Bachelorstudiums ein Masterstudium aufnimmt, dessen erfolgreicher Abschluss Voraussetzung für die Erreichung dieses Berufsziels ist.
Hintergrund
Die Tochter der Klägerin hatte ihr Bachelorstudium im Studiengang Betriebswirtschaftslehre am 30.9.2015 mit dem Bachelor of Arts abgeschlossen. Ihr Ausbildungsbetrieb beschäftigte sie seit 1.10.2015 in Vollzeit. Zeitgleich begann die Tochter ein berufsbegleitendes Masterstudium. Nach Auffassung der Familienkasse bestand seit Oktober 2015 kein Anspruch auf Kindergeld mehr, da das Masterstudium ein weiterbildender Studiengang war, der die Erstausbildung nicht fortführte.
Entscheidung
Die Klage hatte Erfolg. Das Finanzgericht entschied, dass die erstmalige Berufsausbildung der Tochter erst mit dem Abschluss des Masterstudiums abgeschlossen sein wird. Eine erstmalige Berufsausbildung muss nicht mit dem ersten objektiv berufsqualifizierenden Abschluss erfüllt sein. Entscheidend war das angestrebte Berufsziel und ob sich der erste Abschluss als integrativer Bestandteil eines einheitlichen Ausbildungsganges darstellte. Das angestrebte Berufsziel musste spätestens zum Zeitpunkt des Abschlusses der vorangegangenen Ausbildungsmaßnahme feststehen und aufgrund objektiver Beweisanzeichen erkennbar sein.
Im vorliegenden Fall standen die Ausbildungsabschnitte zueinander in einem engen sachlichen sowie zeitlichen Zusammenhang. Es bestand auch eine inhaltliche Verknüpfung zwischen Master- und Bachelorstudium.
Dabei spielt keine Rolle, dass das Bachelorstudium mit dem Bachelor of Arts, das Masterstudium hingegen mit dem Master of Science abgeschlossen wird.
- Vermietung einer Einliegerwohnung als Homeoffice an den Arbeitgeber: Welche Werbungskosten können abgezogen werden?
Bei gewerblicher Vermietung darf die Einkünfteerzielungsabsicht nicht typisiert, sondern muss im Einzelfall festgestellt werden. Das gilt auch bei der Vermietung einer als Homeoffice genutzten Wohnung an den Arbeitgeber, bei der hohe Kosten durch eine Renovierung entstehen.
Hintergrund
Die Eheleute bewohnen in ihrem Haus die Wohnung im Obergeschoss. Die Einliegerwohnung im Erdgeschoss vermieteten sie als Homeoffice an den Arbeitgeber des Ehemanns M. M betrieb seine Tätigkeit als Vertriebsleiter für den Arbeitgeber von dieser Wohnung aus. Der Mietvertrag ist an den Arbeitsvertrag des M gebunden. Die Eheleute sind jeweils zu 1/2 Eigentümer des bebauten Grundstücks.
Für 2012 erklärten sie einen Werbungskostenüberschuss von 29.900 EUR. Dieser resultierte insbesondere aus der Renovierung des Badezimmers in der vermieteten Wohnung in Höhe von 26.000 EUR.
Das Finanzamt verweigerte die Anerkennung der Kosten, soweit sie auf das Badezimmer entfielen. Das Finanzgericht berücksichtigte dagegen im Schätzungswege rund 1/3 der für das Bad aufgewandten Kosten als Werbungskosten.
Entscheidung
Bei einer auf Dauer angelegten Vermietung ist typisierend davon auszugehen, dass der Vermieter beabsichtigt, einen Einnahmeüberschuss zu erzielen. Das gilt auch dann, wenn sich über längere Zeiträume Werbungskostenüberschüsse ergeben. Dieser Grundsatz gilt jedoch nur für die Vermietung von Wohnungen, nicht für die Vermietung von Gewerbeimmobilien. Bei diesen wird die Einkünfteerzielungsabsicht nach Ansicht des Bundesfinanzhofs nicht typisierend vermutet. Bei Gewerbeimmobilien muss vielmehr die Überschusserzielungsabsicht konkret im Einzelfall festgestellt werden.
Gewerbeimmobilien sind dabei alle Immobilien, die nicht zu Wohnzwecken dienen. Dazu zählen daher auch Räumlichkeiten des Arbeitnehmers, die dieser dem Arbeitgeber zur ausschließlichen Erfüllung von dessen betrieblichen Zwecken vermietet. Entscheidend ist die im Mietvertrag vereinbarte und damit verbindlich festgelegte Art der Nutzung. Die Einliegerwohnung war deshalb als Gewerbeimmobilie zu behandeln, mit der Folge, dass die Einkünfteerzielungsabsicht durch eine objektbezogene Überschussprognose überprüft werden musste. Dafür sprach auch die Koppelung des Mietvertrags mit dem Arbeitsverhältnis.
Da das Finanzgericht keine einzelfallbezogene Überschussprognose vorgenommen hatte, verwies der Bundesfinanzhof die Sache zur Feststellung der Einkünfteerzielungsabsicht an das Finanzgericht zurück. Dabei sind die Renovierungsaufwendungen insgesamt inklusive des Badezimmers in die Prognose einzubeziehen, da sich der Mietvertrag auf die gesamte Wohnung bezog.
- Arbeitslohn oder kein Arbeitslohn: Was gilt bei Schadensersatz wegen überhöhter Einkommensteuer-Festsetzung
Kommt es wegen eines Fehlers des Arbeitgebers gegenüber dem Arbeitnehmer zu einer überhöhten Einkommensteuer-Festsetzung und leistet der Arbeitgeber daraufhin eine Schadensersatzzahlung, liegt kein steuerpflichtiger Arbeitslohn vor. Das gilt zumindest dann, wenn dem Arbeitnehmer tatsächlich ein Schaden entstanden ist.
Hintergrund
Dem X stand als Leiter einer Behörde ein Dienstwagen nebst Fahrer auch zur privaten Nutzung zur Verfügung. Über die Fahrten wurden Aufzeichnungen in einer Loseblattsammlung geführt, die später durch andere Personen in ein gebundenes Buch übertragen wurden. Das Finanzamt verweigerte die Anerkennung der tatsächlichen Kosten, da kein ordnungsgemäßes Fahrtenbuch vorlag. Gegenüber X erließ es geänderte Einkommensteuer-Bescheide, die aufgrund der Anwendung der 1 %-Regelung zu einer höheren Einkommensteuer führten.
X meldete diesen Vorgang der Haftpflichtversicherung seiner Arbeitgeberin, da ihm durch die Steuererhöhung ein Schaden entstanden war. Diesen hatte seine Arbeitgeberin verschuldet, da sie ihrer Überwachungspflicht hinsichtlich der Führung der Fahrtenbücher nicht nachgekommen war. Die Versicherung zahlte an X pauschal 50.000 EUR. Diese Zahlung behandelte das Finanzamt als Arbeitslohn des X und erließ einen geänderten Einkommensteuer-Bescheid. Mit seiner dagegen gerichteten Klage hatte X vor dem Finanzgericht Erfolg.
Entscheidung
Bezüge und Vorteile gelten dann als Arbeitslohn, wenn sie durch das Dienstverhältnis veranlasst sind. Das ist der Fall, wenn die Einnahmen mit Rücksicht auf das Dienstverhältnis zufließen und sich als Ertrag der nichtselbstständigen Arbeit darstellen. Sie müssen sich also als Gegenleistung für das Zurverfügungstellen der Arbeitskraft erweisen. Arbeitslohn liegt dagegen nicht vor, wenn der Arbeitgeber dem Arbeitnehmer einen Schaden ersetzt, den dieser infolge einer Pflichtverletzung des Arbeitgebers erlitten hat. Eine Schadensersatzleistung des Arbeitgebers wegen einer von ihm verursachten höheren Einkommensteuer-Festsetzung aufseiten des Arbeitnehmers führt bei diesem daher nicht zum Zufluss von Arbeitslohn.
Im Zweifel muss der Arbeitnehmer die Pflichtverletzung des Arbeitgebers und die dadurch verursachte Erhöhung der Einkommensteuer und darüber hinaus nachweisen, dass die Ersatzleistung dem Ausgleich des Schadens diente.
Im vorliegenden Fall hatte das Finanzgericht jedoch offengelassen, ob und in welcher Höhe dem X tatsächlich ein Schadensersatzanspruch zustand. Aus den eingeholten Rechtsgutachten und der Zahlung ergab sich keine tatsächliche Vermutung für das Vorliegen eines Schadensersatzanspruchs.
Der Bundesfinanzhof verwies den Fall an das Finanzgericht zurück. Dieses muss insbesondere ermitteln, ob die Arbeitgeberin gegenüber dem X zur Prüfung des Fahrtenbuchs verpflichtet war, ob sie die Eintragungen auf Ordnungsmäßigkeit hätte überprüfen müssen und ob ein Schadensersatzanspruch überhaupt gegeben war.
- Jederzeit warmes Wasser dürfen Mieter auch im Sommer erwarten
Auch wenn draußen heißer Sommer herrscht, muss der Vermieter die Warmwasserversorgung in der Wohnung sicherstellen. Tut er dies nicht, kann der Mieter im Notfall eine einstweilige Verfügung gegen den Vermieter erwirken.
Hintergrund
Die Mieterin einer Wohnung stellte am 30.6.2017 fest, dass Heizung und Warmwasserversorgung nicht funktionierten. Der Heizöltank war leer, weil die Vermieterin nicht rechtzeitig Nachschub bestellt hatte. Noch am selben Tag versuchte die Mieterin, die Vermieterin telefonisch und per SMS über den Ausfall zu informieren. Am 4.7.2017 forderte die Mieterin zunächst per Anwaltsschreiben, die Heizungs- und Warmwasserversorgung wiederherzustellen, und beantragte, nachdem sich nichts getan hatte, den Erlass einer einstweiligen Verfügung. Nach Einreichung des Antrags ließ die Vermieterin Heizöl liefern und setzte Heizung und Warmwasserversorgung wieder in Gang. Daraufhin erklärte die Mieterin ihren Antrag für erledigt. Das Gericht musste nun noch über die Kosten des Verfahrens entscheiden.
Entscheidung
Das Landgericht entschied, dass die Vermieterin die Kosten des Verfügungsverfahrens tragen muss. Denn der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung hätte Erfolg gehabt.
Zur Begründung führten die Richter aus: Ein Vermieter ist verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Dies umfasst auch die Versorgung mit Heizung und Warmwasser. Mieter müssen vor Heizungsausfällen bewahrt bzw. bei einem Ausfall die Funktionsfähigkeit von Heizung und Warmwasserversorgung wiederhergestellt werden.
Die Angelegenheit war eilbedürftig, sodass eine Regelung per einstweiliger Verfügung gerechtfertigt gewesen wäre. Dem steht nicht entgegen, dass Hochsommer war. Bei hohen Außentemperaturen könnte man zwar einen Ausfall der Heizung hinnehmen, nicht aber den Ausfall des Warmwassers. Es ist einem Mieter aufgrund des erhöhten Bedarfs an Körperhygiene nicht zuzumuten, aufgrund einer bloßen Nachlässigkeit des Vermieters wochenlang auf Warmwasser verzichten zu müssen. Der Mieter konnte nicht auf alternative Möglichkeiten zur Wassererwärmung, etwa mit einem Wasserkocher, verwiesen werden. Denn im Haushalt lebten auch Kinder.
- Betriebskosten: Umlegung muss im Mietvertrag vereinbart sein
Sind im Mietvertrag bestimmte Betriebskosten nicht als umlagefähig vereinbart worden und fallen diese seit Bestehen des Mietvertrags an, kann der Vermieter diese Aufwendungen nicht nachträglich auf den Mieter umlegen.
Hintergrund
Im Mietvertrag wurden bei den umlagefähigen Betriebskosten die Positionen “Hausreinigung” und “Gartenpflege” gestrichen. Der Mietvertrag sieht vor, dass der Vermieter nur neu eingeführte Betriebskosten auf die Mieter umlegen kann.
In einer Betriebskostenabrechnung legte der Vermieter Aufwendungen für die Gebäude- und Gartenpflege sowie Flur- und Treppenhausreinigung von insgesamt 750 EUR auf die Mieter um. Die Mieter sind der Ansicht, dass sie sich an diesen Kosten nicht beteiligen müssen.
Entscheidung
Die Klage der Mieter hatte Erfolg. Das Gericht entschied, dass sie keine Kosten für Gebäude- und Gartenpflege sowie Flur- und Treppenhausreinigung tragen müssen. Denn deren Umlage war nicht wirksam vereinbart.
Im Mietvertrag war nur die Umlage konkreter Betriebskosten vereinbart. Die Umlagevereinbarung beruht zwar auf dem Betriebskostenkatalog. Bezüglich der gestrichenen Betriebskostenarten war es jedoch zu Beginn des Mietverhältnisses zu keiner wirksamen Umlagevereinbarung gekommen.
Ein Anspruch auf Umlage der Reinigungs- und Gartenpflegekosten ergab sich auch nicht aus der Regelung im Mietvertrag, wonach der Vermieter neu eingeführte Betriebskosten auf die Mieter umlegen kann. Vorliegend wurden aber keine neuen Gebühren begründet. Vielmehr wollte der Vermieter Kosten, die bereits bei Vertragsschluss umlagefähig waren, entgegen der ursprünglichen Vereinbarung auf die Mieter umlegen. Die Umlagefähigkeit hätte jedoch in den Mietvertrag aufgenommen werden müssen, um diese später auch tatsächlich umlegen zu können.
Auch eine Umlage weiterer, zunächst nicht als umlagefähig vereinbarter Nebenkosten ist jederzeit möglich. Voraussetzung dafür ist eine Vereinbarung zwischen den Mietparteien, insbesondere muss ein Einverständnis des Mieters vorliegen. Dieses lag hier nicht vor. Einseitig konnte der Vermieter von sich aus nicht die Umlagefähigkeit von Betriebskosten regeln.
- Carport auf Stellplatz trotz herunterfallender Früchte unzulässig
Besteht ein Sondernutzungsrecht an einem Stellplatz, berechtigt dies nicht zum Bau eines Carports, um das Auto vor Kastanien und Harz zu schützen. Dies gilt zumindest dann, wenn der Baum schon vor dem Stellplatz da war.
Hintergrund
Eine Wohnungseigentümerin wollte auf einem Stellplatz, an dem ihr ein Sondernutzungsrecht zustand, ein Carport errichten. Neben dem Stellplatz stand eine große Kastanie, die bei Zuweisung des Sondernutzungsrechts bereits über 60 Jahre alt war. Die Eigentümerin sah sich in der Nutzung ihres Stellplatzes durch herabfallende Kastanien, heruntertropfendes Baumharz und möglichen Astbruch gehindert. Mit dem Carport wollte sie ihr Fahrzeug vor diesen Einflüssen schützen. Auf dem Grundstück befanden sich keine anderen Carports.
Entscheidung
Nach dem Urteil des Landgerichts waren die übrigen Wohnungseigentümer nicht gegenüber der Klägerin verpflichtet, der Errichtung eines Carports auf ihrer Sondernutzungsfläche zuzustimmen.
Nur weil die Sondernutzungsfläche als Stellplatz vorgesehen war, musste die Gemeinschaft nicht eine vor herabfallenden Kastanien und tropfendem Baumharz geschützte Nutzung sicherstellen. Der Baum war bei Aufteilung des Grundstücks und bei Zuweisung des Sondernutzungsrechts bereits vorhanden. Daher war das Sondernutzungsrecht von Anfang an durch einen existierenden Kastanienbaum eingeschränkt. Die von diesem Baum ausgehenden Beeinträchtigungen, die allein auf den Gegebenheiten der Natur beruhen, musste die Eigentümerin deshalb hinnehmen.
Herabfallende Kastanien und Baumharz sind natürliche Erscheinungen als Folge natürlicher Gegebenheiten. Dass die Eigentümer oder die Gemeinschaft den Baum vernachlässigt hätten und deshalb von dem Baum besondere Gefahren ausgingen, war nicht ersichtlich.
Darüber hinaus war der Bau eines Carports keine Maßnahme der Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, sondern eine bauliche Veränderung. Ein Sondernutzungsrecht berechtigte nicht zur Vornahme baulicher Veränderungen. Das galt auch für die Errichtung eines Carports auf einem Stellplatz.
Da zudem ein Carport deutlich sichtbar wäre und auf dem Grundstück auch keine anderen Carports vorhanden waren, hätte der Bau optische Auswirkungen, die die übrigen Wohnungseigentümer mehr als nur unerheblich beeinträchtigten.
Auch ohne die Errichtung des Carports war die Nutzung des Stellplatzes möglich. Denn zum einen war nur im Sommer und Herbst mit Ausscheidungen des Baumes beziehungsweise Fruchtfall zu rechnen. Zum anderen bestanden andere Möglichkeiten, ein abgestelltes Fahrzeug zu schützen. Es war der Eigentümerin nicht unzumutbar, ihr Fahrzeug beim Parken auf dem Stellplatz zeitweise abzudecken, um es vor Beschädigungen zu bewahren.