| Unternehmer und Freiberufler | |
| 1. | Reisekostenerstattung: Nur dann steuerfrei, wenn Aufzeichnungspflichten erfüllt sind |
| 2. | Zuschuss zur privaten Zusatzversicherung: Barlohn oder Sachbezug? |
| 3. | Tatsächliche Verständigung: Wann entfällt die Geschäftsgrundlage? |
| 4. | Inhaltliche Bindung des Einkommensteuerbescheids bei Verlusten |
| 5. | Häusliches Arbeitszimmer: Keine Aufteilung des Höchstbetrags bei mehreren Einkunftsarten |
| 6. | Arbeitnehmer verlangt Aufhebung des Arbeitsverhältnisses: Kann die Abfindung trotzdem ermäßigt versteuert werden? |
| 7. | Kostenlose Bewirtung für Busfahrer durch Gastronomiebetrieb: Sind die Kosten beschränkt oder unbeschränkt abziehbar? |
| GmbH-Gesellschafter/-Geschäftsführer | |
| 1. | Aktienoptionen zur Motivation und wann eine Rückstellung dafür gebildet werden kann |
| 2. | Vermieter ist nicht Eigentümer: Gilt dann auch der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“? |
Unternehmer und Freiberufler
- Reisekostenerstattung: Nur dann steuerfrei, wenn Aufzeichnungspflichten erfüllt sind
Beruflich veranlasste Reisekosten darf ein Arbeitgeber seinen Mitarbeitern nur dann steuerfrei erstatten, wenn es nachprüfbare Unterlagen im Lohnkonto gibt. Das gilt auch bei der Erstattung von Pauschalen.
Hintergrund
Der Arbeitgeber hatte die Unterlagen, die den erklärten Fahrtkostenerstattungen zugrunde lagen, selbst erstellt. Darüber hinaus waren die Fahrtkosten nicht in dem ausgewiesenen Umfang an die Arbeitnehmer ausgezahlt worden. Da die Nachweise nach Ansicht des Finanzamts nicht den steuerlichen Vorschriften entsprachen, sah es die Voraussetzungen für eine Steuerfreiheit der erstatteten Fahrtkosten nicht als gegeben an. Denn steuerfreie Reisekosten müssen im Lohnkonto aufgezeichnet und durch entsprechende Unterlagen nachgewiesen werden.
Entscheidung
Das Finanzgericht entschied, dass Fahrtkostenerstattungen nur dann steuerfrei bleiben, wenn der Arbeitgeber zeitnah Unterlagen erstellt und aufbewahrt hat, anhand derer die Überprüfung der Steuerfreiheit des ausgezahlten Fahrtkostenersatzes nachgeprüft werden kann. Das gilt auch, wenn Arbeitnehmer und Arbeitgeber übereinstimmend bestätigen, dass Fahrtkosten einzeln abgerechnet und unterhalb der gesetzlich zulässigen Pauschbeträge erstattet wurden.
Zwar ist es erlaubt, dass der Arbeitgeber steuerfrei ausgezahlte Beträge im Lohnkonto in einer Summe ausweist. Aus den zusätzlich zum Lohnkonto zu führenden Unterlagen muss sich jedoch zweifelsfrei ergeben, für welche konkrete Dienstreise und in welcher Höhe jeweils Aufwendungen für Fahrt- und Übernachtungskosten, Verpflegungsmehraufwendungen oder sonstige Nebenkosten erstattet wurden. Eine Schätzung der steuerfreien Reisekosten ist unzulässig.
- Zuschuss zur privaten Zusatzversicherung: Barlohn oder Sachbezug?
Zahlt der Arbeitgeber Zuschüsse zu einer privaten Krankenzusatzversicherung, führt das beim Arbeitnehmer zu Sachlohn. In Höhe der Sachbezugsfreigrenze von 44 EUR bleiben diese Leistungen steuerfrei.
Hintergrund
Der Arbeitgeber bot seinen Mitarbeitern einen Zuschuss an, wenn diese eine private Zusatzkrankenversicherung abschließen. Die Arbeitnehmer schlossen dabei die Versicherungsverträge direkt mit der Versicherungsgesellschaft ab. Sie traten selbst als Versicherungsnehmer auf. Die Beiträge wurden von ihnen direkt an die Versicherung überwiesen, der Arbeitgeber leistete den monatlichen Zuschuss auf das jeweilige Gehaltskonto der Arbeitnehmer. Das Finanzamt wertete die Zuschüsse als steuerpflichtigen Barlohn.
Entscheidung
Das Finanzgericht kam jedoch zu dem Ergebnis, dass auch dann Sachlohn vorliegt, wenn der Arbeitgeber mit Zahlungen an seine Arbeitnehmer die von diesen zu zahlenden Beiträge zu einer Krankenzusatzversicherung bezuschusst. Voraussetzung ist, dass die Arbeitnehmer den Zuschuss nur dann beanspruchen können, wenn sie eine entsprechende Krankenzusatzversicherung abgeschlossen haben. Auch dürfen die Zuschüsse die gezahlten Beiträge für die Zusatzversicherung nicht übersteigen.
Dabei ist es unerheblich, ob der Arbeitgeber den Versicherungsschutz bei der Versicherung bezieht oder ob die Mitarbeiter selbst Vertragspartner der Versicherung sind.
- Tatsächliche Verständigung: Wann entfällt die Geschäftsgrundlage?
Bei ursprünglichem Fehlen der Geschäftsgrundlage kann die Bindungswirkung einer tatsächlichen Verständigung ausnahmsweise entfallen. Das gilt auch beim nachträglichen Wegfall der Geschäftsgrundlage.
Hintergrund
Die Eheleute waren an einer GmbH beteiligt. In 2003 wurde über das Vermögen der GmbH das Insolvenzverfahren eröffnet und nach der Schlussverteilung in 2007 eingestellt. Das Finanzamt ließ den von den Eheleuten für 2002 bis 2008 geltend gemachten Veräußerungs-/Auflösungsverlust unberücksichtigt. Dagegen legten die Eheleute Einspruch ein. In 2009 nahm der damalige Steuerberater der Eheleute die Einsprüche zurück. In 2010 erhoben die Eheleute Untätigkeitsklage für 2004 und hilfsweise für 2007. Sie beantragten die Berücksichtigung eines Auflösungsverlusts (rund 1 Mio. EUR). Im weiteren Verlauf des Klageverfahrens (Streitjahr 2007) trafen die Eheleute und das Finanzamt eine tatsächliche Verständigung mit dem Inhalt, dass der Verlust in 2005 entstanden ist. Anlässlich der Umsetzung der tatsächlichen Verständigung stellte das Finanzamt jedoch fest, dass der Einkommensteuer-Bescheid 2005 wegen Zurücknahme des Einspruchs nicht mehr änderbar war. Daraufhin entgegneten die Eheleute, dass die tatsächliche Verständigung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage aufzuheben und der Auflösungsverlust in 2007 zu berücksichtigen ist. Denn bei der tatsächlichen Verständigung hätten alle Beteiligten angenommen, dass die Einkommensteuer-Festsetzung 2005 noch änderbar ist.
Das Finanzgericht wies die Klage jedoch ab.
Entscheidung
Vor dem Bundesfinanzhof hatten die Eheleute dagegen Erfolg.
Die Bindungswirkung einer tatsächlichen Verständigung kann ausnahmsweise nachträglich entfallen, wenn einem Beteiligten nach den Grundsätzen vom Fehlen oder Wegfallen der Geschäftsgrundlage ein Festhalten an dem Vereinbarten nicht zuzumuten ist. Das ist der Fall, wenn wesentliche tatsächliche oder rechtliche Umstände, deren Bestand die Parteien als gemeinsame Grundlage der Verständigung angenommen und vorausgesetzt haben, von vornherein gefehlt haben oder nach Abschluss der Verständigung weggefallen sind.
Im vorliegenden Fall ist nach Ansicht des Bundesfinanzhofs mit der Rücktrittserklärung der Eheleute die Bindungswirkung entfallen. Der gemeinsame Geschäftswille beider Parteien war auf die Änderbarkeit der Einkommensteuer-Festsetzung 2005 gerichtet. Die vereinbarte Prüfung der Unterlagen zur Verlustberücksichtigung in 2005 war nur sinnvoll, wenn auch das Finanzamt davon ausging, dass die Einkommensteuer-Festsetzung 2005 verfahrensrechtlich noch geändert werden konnte. Unerheblich ist, ob dieser Irrtum auf einem Verschulden der Eheleute beruhte. Die Fehlvorstellung kann nicht allein dem Verantwortungsbereich des benachteiligten Beteiligten zugewiesen werden, wenn beide Parteien dieser unterlagen.
- Inhaltliche Bindung des Einkommensteuerbescheids bei Verlusten
Obwohl der Einkommensteuerbescheid kein Grundlagenbescheid ist, ist er inhaltlich bindend. Zu diesem Ergebnis kommt das Finanzgericht Baden-Württemberg in einem aktuellen Fall.
Hintergrund
Der Steuerpflichtige hatte im Jahr 2004 Aufwendungen für seine Ausbildung zum Verkehrsflugzeugführer. Diese berücksichtigte das Finanzamt bei der Veranlagung 2004 als Sonderausgaben. Mangels einer Verrechnungsmöglichkeit mit positiven Einkünften blieben die Kosten ohne steuerliche Auswirkung. Nachdem der Bundesfinanzhof den Werbungskostencharakter der Aufwendungen bestätigt hatte, erließ das Finanzamt zum 31.12.2004 einen entsprechenden Verlustfeststellungsbescheid.
Für das Jahr 2005 hatte der Steuerpflichtige am 12.5.2006 eine Einkommensteuererklärung eingereicht, in der er neben geringfügigen positiven Einkünften aus nichtselbstständiger Arbeit i. H. v. 2.712 EUR bei den Sonderausgaben weitere Kosten der Ausbildung zum Verkehrsflugzeugführer i. H. v. 16.408 EUR erklärt hatte. Daraufhin erging ein Einkommensteuerbescheid mit einer Steuerfestsetzung über 0 EUR, den der Steuerpflichtige nicht angefochten hatte.
Im August 2011 stellte der Steuerpflichtige einen Antrag auf Feststellung des verbleibenden Verlustvortrags auf den 31.12.2005. In diesem machte er die ursprünglich als Sonderausgaben erklärten Ausbildungskosten als Werbungskosten bei den Einkünften aus nichtselbstständiger Arbeit geltend. Das Finanzamt lehnte den Antrag ab, da der Steuerbescheid bestandskräftig war.
Entscheidung
Die dagegen eingelegte Klage war ohne Erfolg. Denn die Besteuerungsgrundlagen sind bei der Feststellung des verbleibenden Verlustvortrags so zu berücksichtigen, wie sie den Steuerfestsetzungen des Veranlagungszeitraums, auf dessen Schluss der verbleibende Verlustvortrag festgestellt wird, und des Veranlagungszeitraums, in dem ein Verlustrücktrag vorgenommen werden kann, zugrunde gelegt worden sind. Darüber hinaus gilt: Die Besteuerungsgrundlagen werden bei der Feststellung des gesonderten Verlustvortrags nur insoweit abweichend von der Einkommensteuerfestsetzung des Verlustentstehungsjahres berücksichtigt, wie die Aufhebung, Änderung oder Berichtigung der Steuerbescheide ausschließlich mangels Auswirkung auf die Höhe der festzusetzenden Steuer unterbleibt.
Mit dieser Regelung wird eine inhaltliche Bindung des Verlustfeststellungsbescheids an den Einkommensteuerbescheid erreicht. Und das, obwohl der Einkommensteuerbescheid kein Grundlagenbescheid ist. Deshalb entfällt die Verlustfeststellung, wenn der Einkommensteuerbescheid des betroffenen Veranlagungszeitraums nicht mehr änderbar ist. Das gilt sowohl für den erstmaligen Erlass eines Feststellungsbescheids über den verbleibenden Verlustvortrag als auch für die Änderung einer Verlustfeststellung.
- Häusliches Arbeitszimmer: Keine Aufteilung des Höchstbetrags bei mehreren Einkunftsarten
Die Kosten für ein häusliches Arbeitszimmer sind bis zu 1.250 EUR abzugsfähig. Dieser Höchstbetrag muss bei der Nutzung des Arbeitszimmers im Rahmen mehrerer Einkunftsarten nicht nach den zeitlichen Nutzungsanteilen in Teilhöchstbeträge aufgeteilt werden.
Hintergrund
Ein Steuerpflichtiger betätigte sich neben seiner nichtselbstständigen Vollzeittätigkeit schriftstellerisch und erzielte daraus Einkünfte aus selbstständiger Arbeit. Für sein häusliches Arbeitszimmer machte er Betriebsausgaben i. H. d. Höchstbetrags von 1.250 EUR bei seinen Einkünften aus selbstständiger Arbeit geltend. Das Finanzamt verweigerte jedoch den Abzug der Arbeitszimmerkosten und strich sie komplett.
Die Klage vor dem Finanzgericht hatte nur teilweise Erfolg. Die Richter schätzten den Anteil der Nutzung des Arbeitszimmers zur Erzielung von Einnahmen aus selbstständiger Arbeit und den Anteil der Nutzung zur Erzielung von Einnahmen aus nichtselbstständiger Tätigkeit auf je ½. Dementsprechend erkannten sie bei den Einkünften aus selbstständiger Arbeit die Aufwendungen für das Arbeitszimmer lediglich i. H. v. 625 EUR an.
Entscheidung
Der Bundesfinanzhof folgte diesem Urteil nicht. Seiner Ansicht nach hatte das Finanzgericht rechtsfehlerhaft entschieden, dass dem Steuerpflichtigen ein Betriebsausgabenabzug für das häusliche Arbeitszimmer von nur 625 EUR zusteht. Denn der Steuerpflichtige kann den Betriebsausgabenabzug für ein häusliches Arbeitszimmer beanspruchen, soweit die entsprechenden Aufwendungen anteilig den Einkünften aus selbstständiger Arbeit zuzuordnen sind.
Die Schätzung des Umfangs der zeitlichen Nutzung auf jeweils ½ für die selbstständige und nichtselbstständige Tätigkeit war zwar an sich nicht zu beanstanden. Der Bundesfinanzhof hielt die Begrenzung auf einen Teilhöchstbetrag von 625 EUR allerdings nicht für zulässig. Der Höchstbetrag war im vorliegenden Fall nicht aufzuteilen und den jeweiligen Nutzungen im Rahmen der verwirklichten Einkunftsarten in Teilhöchstbeträgen zuzuordnen. Die auf die freiberufliche Tätigkeit entfallenden Aufwendungen sind vielmehr bis maximal 1.250 EUR als Betriebsausgaben abzugsfähig.
- Arbeitnehmer verlangt Aufhebung des Arbeitsverhältnisses: Kann die Abfindung trotzdem ermäßigt versteuert werden?
Auch wenn ein Arbeitnehmer den Abschluss eines Aufhebungsvertrags verlangt, kann für die vom Arbeitgeber in diesem Zusammenhang gezahlte Entschädigung die Tarifbegünstigung in Anspruch genommen werden.
Hintergrund
Ein Verwaltungsangestellter regte nach einem Streit wegen einer Höhergruppierung bei seinem Arbeitgeber, einer Gemeinde, ein Ausscheiden gegen Abfindung an, da er nur noch 1 Jahr bis zum Erreichen der Altersgrenze zu arbeiten hatte. Die Gemeinde erklärte sich dazu bereit und zahlte die vereinbarte Entschädigung von 36.250 EUR mit dem letzten Monatsgehalt aus. Im Gegenzug verzichtete der Arbeitnehmer auf die Höhergruppierung. Das Finanzamt wendete die Tarifermäßigung für Abfindungen hier nicht an.
Entscheidung
Das Finanzgericht entschied dagegen, dass im vorliegenden Fall eine begünstigte Entschädigung vorlag. Zwar ist eine Abfindung grundsätzlich nicht begünstigt, wenn der Arbeitnehmer sein Ausscheiden selbst herbeigeführt hat. Für die Anwendung der Tarifbegünstigung sah der Bundesfinanzhof jedoch eine Konfliktlage des Arbeitnehmers als ausreichend an. Wegen des Streits mit dem Arbeitgeber über die Höhergruppierung und das vorzeitige Ausscheiden war vorliegend diese Voraussetzung als erfüllt anzusehen. Es muss nach Ansicht der Richter für die Tarifermäßigung ausreichen, dass die Vertragspartner einen durch beide Konfliktparteien verursachten Interessenkonflikt im Verhandlungswege gelöst haben.
- Kostenlose Bewirtung für Busfahrer durch Gastronomiebetrieb: Sind die Kosten beschränkt oder unbeschränkt abziehbar?
Bewirtet ein Gastronomiebetrieb Busfahrer kostenlos, um diese dazu zu motivieren, mit deren Fahrgästen ihre Gaststätte anzufahren, stellt sich die Frage: Darf der Gastwirt die entsprechenden Bewirtungskosten beschränkt oder unbeschränkt geltend machen?
Hintergrund
Die Z-GmbH betreibt diverse Autobahnraststätten. Busfahrer, die diese Raststätten mit einem mit potenziellen Kunden gefüllten Bus anfahren, werden kostenlos bewirtet. Das gilt auch dann, wenn die Busfahrer die Raststätte privat besuchen. Als Anreiz dient eine Kundenkarte. Das Anfahren der Raststätten der Z-GmbH ist jedoch nicht verpflichtend.
Das Finanzamt kürzte die ordnungsgemäß aufgezeichneten Bewirtungskosten um 30 %, da es sich insoweit um nicht abzugsfähige Betriebsausgaben handelt.
Entscheidung
Das Finanzgericht entschied, dass die Aufwendungen für die Bewirtung der Busfahrer nur beschränkt i. H. v. 70 % der Aufwendungen abziehbar sind. Die Busfahrer haben Speisen und Getränke zum sofortigen Verzehr erhalten. Dies erfolgte unentgeltlich, denn die bewirteten Busfahrer haben kein besonderes Entgelt für die Verpflegung geleistet. Die Z-GmbH hat zwar die Busfahrer mit der kostenlosen Bewirtung dafür belohnt, dass diese ihre Busse mit potenziellen Kunden zu ihrer Gaststätte gebracht haben. Umgekehrt kann diese Leistung der Busfahrer nicht als Gegenleistung oder Entgelt für die Verpflegung angesehen werden. Es liegt kein Leistungsaustausch vor, insbesondere da für die Busfahrer keine Verpflichtung besteht, die Raststätten der Z-GmbH anzufahren. Eine Kürzung der Bewirtungsaufwendungen für die Busfahrer auf 70 % ist deshalb geboten.
Die Aufwendungen für die Bewirtung der Busfahrer sind durch den Betrieb der Z-GmbH veranlasst, es handelt sich damit zweifelsfrei um Betriebsausgaben. Die kostenlose Verpflegung soll die Busfahrer motivieren, nicht die Gaststätten der Konkurrenz, sondern die der GmbH anzusteuern, damit die Businsassen dort die Leistungen der GmbH entgeltlich in Anspruch nehmen.
GmbH-Gesellschafter/-Geschäftsführer
1. Aktienoptionen zur Motivation und wann eine Rückstellung dafür gebildet werden kann
Wann darf eine Rückstellung für Aktienoptionen von leitenden Mitarbeitern gebildet werden? Diese Frage beantwortete der Bundesfinanzhof in einem aktuellen Urteil – und schränkt damit die Möglichkeit, für etwaige Verpflichtungen, aus diesen Optionsmodellen Rückstellungen zu bilden, erheblich ein.
Hintergrund
Die Klägerin war eine GmbH, die Rechtsnachfolgerin einer AG ist. Die Hauptversammlung der AG hatte im Jahr 2006 u. a. ein Aktienoptionsmodell für leitende Angestellte beschlossen. Die entsprechende Vereinbarung sah dabei vor, dass die Ausübung des Bezugsrechts insbesondere abhängig war vom Eintritt des Börsengangs sowie eines Anstiegs des Verkehrswerts des Unternehmens um 10 %.
Darüber hinaus wurde ein Ersetzungsrecht der AG vereinbart. Mit diesem konnte sie das Optionsrecht nach eigenem Ermessen zum Verkehrswert kaufen. Von diesem Recht machte die AG im Jahr 2009 Gebrauch. Für ihre Zahlungsverpflichtungen hatte die AG Rückstellungen gebildet. Diese Rückstellungen erkannte das Finanzamt jedoch nicht an. Auch vor dem Finanzgericht hatte die Klägerin keinen Erfolg.
Entscheidung
Die Revision der Klägerin vor dem Bundesfinanzhof blieb ebenfalls erfolglos. Er entschied, dass die Bildung einer Rückstellung für Aktienoptionen zugunsten von leitenden Mitarbeitern nicht zulässig ist, wenn zum einen die Optionen nur ausgeübt werden können, falls der Verkehrswert der Aktien zum Ausübungszeitpunkt einen bestimmten Betrag übersteigt bzw. zum anderen, wenn das Ausübungsrecht davon abhängt, dass es in der Zukunft zu einem Verkauf des Unternehmens oder einem Börsengang kommt.
Ist die Verpflichtung am Bilanzstichtag jedoch nicht nur der Höhe nach ungewiss, sondern auch dem Grunde nach noch nicht rechtlich entstanden, darf eine Rückstellung nur dann gebildet werden, wenn sie wirtschaftlich bis zum Bilanzstichtag bereits verursacht ist.
Im vorliegenden Fall hatte die AG die gebildeten Rückstellungen nicht auf eine künftige Ausgabe von Aktien, sondern auf die eventuellen künftigen Zahlungsverpflichtungen aus der in den Optionsbedingungen geregelten Ersetzungs- bzw. Rückkaufsbefugnis gestützt. Die Verbindlichkeiten der AG auf Barausgleich an die Optionsberechtigten waren aber zu den Bilanzstichtagen noch nicht rechtlich entstanden.
Die Verbindlichkeit war auch noch nicht wirtschaftlich verursacht. Die wirtschaftliche Verursachung einer Verbindlichkeit setzt nämlich voraus, dass die wirtschaftlich wesentlichen Tatbestandsmerkmale erfüllt sind und das Entstehen der Verbindlichkeit nur noch von wirtschaftlich unwesentlichen Tatbestandsmerkmalen abhängt.
Aber schon allein der Umstand, dass die Optionen nur ausgeübt werden können, wenn der Aktienwert zum späteren Ausübungszeitpunkt den Ausübungspreis um 10 % übersteigt, belegt einen nicht unmaßgeblichen Zukunftsbezug der Optionsverpflichtungen der Klägerin. Dadurch sollte dem begünstigten Führungspersonal eine zusätzliche besondere Erfolgsmotivation für die Zukunft verschafft werden.
- Vermieter ist nicht Eigentümer: Gilt dann auch der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“?
Wird ein vermietetes Grundstück veräußert, geht das Mietverhältnis normalerweise auf den Erwerber über. Dies kann in Ausnahmefällen auch dann gelten, wenn Vermieter und Veräußerer nicht identisch sind.
Hintergrund
Der Mieter hatte im Jahr 2008 Räume von der E. Handels GmbH gemietet. Eigentümer war damals die E. Grundstücksgesellschaft GmbH. Die Handels GmbH war aus strategischen Gründen ins Leben gerufen worden und hat den Mietvertrag auf Anweisung der Grundstücks GmbH abgeschlossen. Die Grundstücks GmbH verwaltete die Immobilie und zog die Miete ein.
Im April 2011 verkaufte die Grundstücks GmbH die Immobilie und übertrug sämtliche Rechte und Pflichten aus den Mietverträgen ab Übergabe auf den Erwerber. Dem Kaufvertrag war eine Mieterliste beigefügt.
Im September und Oktober 2013 kündigte der Erwerber die Mietverhältnisse. Zuvor hatte allerdings der Mieter bereits eine Option zur Verlängerung des Mietverhältnisses bis 2018 ausgeübt.
Entscheidung
Die Räumungsklage des Erwerbers hatte keinen Erfolg. Ein Erwerber vermieteter Räume tritt anstelle des Veräußerers ein, wenn der Vermieter die Räume nach der Überlassung an den Mieter an einen Dritten veräußert. Zwar war vorliegend der Vermieter nicht auch der Eigentümer. Die gesetzliche Regelung ist hier jedoch entsprechend anwendbar. Denn die Vermietung ist mit Zustimmung des Eigentümers erfolgt, sie lag im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers und der Vermieter hatte kein eigenes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses.
Durch den Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ will der Gesetzgeber hauptsächlich Mieter von Gewerberäumen davor schützen, bei einer Veräußerung des Grundstücks ihren Besitz am Mietobjekt zu verlieren. Dieser Gesetzeszweck greift auch, wenn ein Nichteigentümer den Mietvertrag in eigenem Namen, aber mit Zustimmung des Eigentümers abschließt. Das Interesse des Mieters, nach einem Wechsel der Eigentumsverhältnisse die gemieteten Räume unbeeinträchtigt weiter nutzen zu können, besteht unabhängig davon, ob er den Mietvertrag mit dem Eigentümer oder einer anderen Person mit Wissen und Einverständnis des Eigentümers geschlossen hat.
Zudem gingen die Kaufvertragsparteien von einem Übergang der Mietverträge auf die Erwerberin aus. Unter diesen Umständen ist es ausnahmsweise gerechtfertigt, den Mietvertrag so zu behandeln, als habe die veräußernde Grundstücks GmbH den Mietvertrag abgeschlossen.
Die Erwerberin des Grundstücks ist somit als Vermieterin in den bis 2018 laufenden Mietvertrag eingetreten. Eine vorzeitige ordentliche Kündigung war nicht möglich, sodass die Räumungsklage keinen Erfolg hatte.