Privatbereich

  1. Wann trotz Schwerbehinderung eine Kündigung zulässig ist
  2. Sachgrundlose Befristung: Wann liegt eine rechtsmissbräuchliche Vertragsgestaltung vor?
  3. Auch ein Einspruch per Mail muss richtig adressiert sein
  4. Verkauf von selbstgenutztem Wohneigentum: Kurzzeitige Zwischenvermietung ist unschädlich
  5. Wohnungsbesichtigung: Taxifahrten können abgesetzt werden
  6. Krankheitskosten: Wer auf die Erstattung verzichtet, geht steuerlich leer aus
  7. Aufwendungen eines Fußballtrainers für ein Sky-Bundesliga-Abo abziehbar?
  8. Wenn Rentenversicherungsbeiträge erstattet werden: Steuerfreie Einnahmen oder negative Sonderausgaben?
  9. Verluste aus nebenberuflicher Tätigkeit als Übungsleiter sind steuerlich grundsätzlich abziehbar
  10. Verwalter führt Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht durch: Was kann der einzelne Eigentümer
    tun?
  11. Wohnungseigentum: Ist ein Beschluss über eine Vertragsstrafe bei unerlaubter Vermietung zulässig?

  1. Wann trotz Schwerbehinderung eine Kündigung zulässig ist

Das SGB IX enthält einen besonderen Beschäftigungsanspruch für Schwerbehinderte. Daraus lässt sich jedoch keine absolute Beschäftigungsgarantie ableiten. Deshalb erklärte das Bundesarbeitsgericht die Kündigung eines schwerbehinderten Arbeitnehmers im Rahmen einer Restrukturierung in der Insolvenz für rechtmäßig.

Hintergrund

Ein schwerbehinderter Arbeitnehmer war lange Jahre bei seinem Arbeitgeber beschäftigt. Nach dem Tarifvertrag galt für das Arbeitsverhältnis tariflicher Sonderkündigungsschutz. Nachdem der Arbeitgeber das Insolvenzverfahren zunächst in Eigenverwaltung eröffnet hatte, beschloss er zur Umstrukturierung des Betriebs zusammen mit dem Betriebsrat einen Interessenausgleich im Sinne der Insolvenzordnung. Dieser sah den Abbau von 19 Mitarbeitern und dabei den Ausspruch von 17 betriebsbedingten Kündigungen vor – darunter auch die Kündigung des schwerbehinderten Arbeitnehmers.

Die Umstrukturierung des Betriebs beinhaltete eine Umverteilung der Aufgaben, der bisherige Arbeitsplatz des schwerbehinderten Arbeitnehmers fiel weg. Andere Tätigkeiten konnte er nicht ausüben. Der schwerbehinderte Arbeitnehmer wehrte sich gegen die Kündigung mit seiner Klage.

Entscheidung

Vor dem Bundesarbeitsgericht scheiterte der Arbeitnehmer mit seiner Kündigungsschutzklage. Das Gericht entschied, dass die Kündigung rechtmäßig war und dadurch das Arbeitsverhältnis ordnungsgemäß beendet wurde. Die Richter wiesen in der Urteilsbegründung darauf hin, dass der tarifliche Sonderkündigungsschutz des Arbeitnehmers bei einer Kündigung durch den Insolvenzverwalter keine Wirkung zeigte. Aus ihrer Sicht bestanden hiergegen auch keine verfassungsrechtlichen Bedenken.

Auf den Beschäftigungsanspruch aus dem SGB IX konnte sich der schwerbehinderte Arbeitnehmer ebenfalls nicht berufen. Dieser kommt nur bei einer geeigneten Weiterbeschäftigungsmöglichkeit in Betracht. Eine solche lag aber nicht vor. Insbesondere beinhaltete der Beschäftigungsanspruch aus dem SGB IX keine Verpflichtung für den Arbeitgeber, einen Arbeitsplatz für schwerbehinderte Arbeitnehmer zu schaffen oder zu erhalten, den er nicht mehr benötigte.

  • 2. Sachgrundlose Befristung: Wann liegt eine rechtsmissbräuchliche Vertragsgestaltung vor?

Einer rechtsmissbräuchlichen Vertragsgestaltung, mit der die Vorschriften zur sachgrundlosen Befristung umgangen werden sollten, erteilte das Landesarbeitsgericht Berlin-Brandenburg eine klare Absage. Demnach ist ein Arbeitgeberwechsel, der ausschließlich dazu dient, eine sachgrundlose Befristung zu ermöglichen, rechtsmissbräuchlich.

Hintergrund

Die Klägerin war als technische Assistentin in einer Arbeitsgruppe im Labor tätig. Ursprünglich war ihr Arbeitgeber ein Forschungsverbund. Auf Initiative des Leiters der Arbeitsgruppe erfolgte ein Arbeitgeberwechsel. Die Klägerin beendete ihr befristetes Arbeitsverhältnis und schloss einen sachgrundlos befristeten Arbeitsvertrag mit dem neuen Arbeitgeber ab. Dieser betrieb zusammen mit dem Forschungsverbund das Labor. Die Arbeitsbedingungen blieben für die Klägerin nach dem Arbeitgeberwechsel unverändert. Die Klägerin erhob Entfristungsklage.

Entscheidung

Die Klage hatte Erfolg. Die Richter am Landesarbeitsgericht entschieden, dass Arbeitgeber Arbeitnehmer nicht nacheinander sachgrundlos beschäftigen dürfen, wenn der Arbeitgeberwechsel nur dazu dient, die Bestimmungen zur sachgrundlosen Befristung zu umgehen. In diesem Fall liegt eine rechtsmissbräuchliche Umgehung der gesetzlichen Bestimmungen zur sachgrundlosen Befristung vor.

Da im vorliegenden Fall der neue Arbeitgeber rechtlich und tatsächlich dem Forschungsverbund angeschlossen war, werteten die Richter die gewählte Vertragsgestaltung als rechtsmissbräuchlich. Es gab keinen sachlichen Grund für den Arbeitgeberwechsel. Dieser erfolgte allein deshalb, um eine sachgrundlose Befristung zu ermöglichen, die ansonsten nicht möglich gewesen sei.

  • 3. Auch ein Einspruch per Mail muss richtig adressiert sein

Wer eine E-Mail an das Finanzamt, die Kindergeldkasse oder eine andere Behörde versendet, sollte darauf achten, dass sich in die E-Mail-Adresse keine Schreibfehler einschleichen. Denn das Risiko, dass eine Übermittlung fehlschlägt, trägt der Absender.

Hintergrund

Die Klägerin legte gegen einen Kindergeldbescheid der Familienkasse im August 2017 innerhalb der Monatsfrist per E-Mail Einspruch ein. Im Juni 2018 wandte sich die Klägerin schriftlich an die Familienkasse, da diese bislang nicht über den Einspruch entschieden hatte. Ihrem Schreiben fügte sie den Ausdruck der E-Mail bei. Die Familienkasse verwarf den Einspruch als unzulässig, weil der Einspruch erst nach Fristablauf und zwar im Juni 2018 erhoben wurde. Die Einspruchsfrist war durch die E-Mail nicht gewahrt worden. Denn die Klägerin hatte den Einspruch nicht an die korrekte E-Mail-Adresse gesendet, sodass er nicht im August 2017 zugegangen war.

Entscheidung

Das Finanzgericht entschied, dass die Familienkasse den Einspruch zu Recht als unzulässig verworfen hatte. Nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung liegt es in der Verantwortung des Absenders, dass das zu befördernde Schriftstück bei einer Postbeförderung zutreffend und vollständig adressiert ist. Der Absender muss schlüssig darlegen und glaubhaft machen, dass er diese Anforderungen erfüllt hat.

Für die Übermittlung von Einspruchsschreiben per E-Mail legten die Richter die gleichen Maßstäbe an. Demnach lag es im Verantwortungsbereich der Klägerin, die E-Mail an die richtige E-Mail-Adresse der Familienkasse zu versenden und die Adressierung frei von Schreibfehlern vorzunehmen. Das Risiko, dass die Übermittlung infolge der Verwendung der fehlerhaften E-Mail-Adresse fehlschlug, trug somit die Klägerin. Das Finanzgericht wies deshalb die Klage ab.

  • 4. Verkauf von selbstgenutztem Wohneigentum: Kurzzeitige Zwischenvermietung ist unschädlich

Wer seine selbst genutzte Wohnung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken nutzt, darf sie auch innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist steuerfrei verkaufen. Der Gewinn bleibt auch dann steuerfrei, wenn die Wohnung im Jahr des Verkaufs kurzzeitig vermietet wird.

Hintergrund

Der Steuerpflichtige erwarb im Jahr 2006 eine Eigentumswohnung für 87.000 EUR. Diese nutzte er bis April 2014 durchgehend zu eigenen Wohnzwecken. In den Monaten Mai 2014 bis Dezember 2014 vermietete er die Wohnung an Dritte. Mit notariellem Kaufvertrag vom 17.12.2014 veräußerte er die Eigentumswohnung zum Kaufpreis von 139.000 EUR. Das Finanzamt ermittelte hieraus einen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn. Gegen die Besteuerung wendete sich der Steuerpflichtige mit seiner Klage.

Entscheidung

Die Klage hatte Erfolg. Das Finanzgericht entschied, dass es sich im vorliegenden Fall nicht um einen steuerbaren Vorgang handelte. Denn das Grundstück wurde im Jahr der Veräußerung bis April und in den beiden vorangegangenen Jahren vollständig zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Die Vermietung in den Monaten Mai bis Dezember sah das Gericht insoweit als unschädlich an. Das Gesetz benennt nach Ansicht der Richter keine schädlichen Nutzungsarten, sondern fordert lediglich eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken in den genannten Jahren. Der Wortlaut der Vorschrift ist insoweit eindeutig. Für eine Unterscheidung zwischen einem “steuerbegünstigten Leerstand” und einer “steuerschädlichen Vermietung” ergaben sich daher weder aus dem Gesetz noch aus dem Sinn und Zweck der Vorschrift Anhaltspunkte.

  • 5. Wohnungsbesichtigung: Taxifahrten können abgesetzt werden

Die Kosten eines beruflich veranlassten Umzugs können als Werbungskosten abgezogen werden. Dazu gehören auch Fahrten mit dem Taxi zur Besichtigung von Wohnungen am neuen Beschäftigungsort.

Hintergrund

Der Kläger legte mit seiner Steuererklärung Quittungen und Belege vor, mit denen er die Aufwendungen, die im Rahmen eines beruflich bedingten Umzugs angefallen waren, nachwies – darunter Taxifahrten anlässlich von Wohnungsbesichtigungen. Auch machte er deren beruflichen Bezug glaubhaft. Trotzdem versagte das Finanzamt den geltend gemachten Werbungskostenabzug.

Entscheidung

Das Finanzgericht urteilte dagegen zugunsten des Klägers. Es entschied, dass die geltend gemachten Taxifahrten durch den Umzug und damit durch den Beruf veranlasst waren. Bei einem beruflich veranlassten Umzug gelten hinsichtlich der im Einzelnen abziehbaren Kosten die allgemeinen Grundsätze. Das öffentliche Umzugskostenrecht kann dabei zwar Leitlinie sein. Dadurch wird jedoch weder der Werbungskostenabzug begründet noch beschränkt. Das bedeutet, dass die Kosten des beruflich veranlassten Umzugs zwar nach den Vorschriften des Bundesumzugskostengesetzes geltend gemacht werden können. Es steht dem Steuerpflichtigen jedoch frei, ihm entstandene höhere Werbungskosten nachzuweisen – was der Kläger im vorliegenden Fall getan hatte.

  • 6. Krankheitskosten: Wer auf die Erstattung verzichtet, geht steuerlich leer aus

Trägt ein Steuerpflichtiger seine Krankheitskosten selbst, um eine Beitragsrückerstattung von seiner privaten Krankenkasse zu erhalten, kann er diese Aufwendungen nicht als außergewöhnliche Belastung steuerlich geltend machen. Es fehlt an der Zwangsläufigkeit.

Hintergrund

Dem Kläger entstanden Krankheitskosten. Um in den Genuss einer Beitragsrückerstattung zu kommen, machte er diese jedoch gegenüber seiner Krankenkasse nicht geltend, sondern trug sie selbst. Die selbst getragenen Krankheitskosten erkannte das Finanzamt jedoch nicht als außergewöhnliche Belastungen an.

Entscheidung

Das Finanzgericht gab dem Finanzamt Recht und entschied, dass der Verzicht des Klägers auf die Erstattung der von ihm getragenen Aufwendungen für Krankheitskosten die Zwangsläufigkeit der Aufwendungen entfallen ließ. Dies galt selbst dann, wenn dieser Verzicht aufgrund der hierdurch bedingten Beitragsrückerstattung von Krankenkassenbeiträgen wirtschaftlich für ihn vorteilhaft war. Denn der wirtschaftliche Vorteil, der durch den Verzicht entstand, führte nicht zu einer Unzumutbarkeit der Geltendmachung der Ersatzansprüche gegen die Krankenkasse.

Kann sich ein Steuerpflichtiger durch Rückgriff gegen seinen Versicherer schadlos halten, erscheint eine Abwälzung seiner Kosten auf die Allgemeinheit als nicht gerechtfertigt. Denn Ziel der gesetzlichen Regelung ist es nicht, dem Steuerpflichtigen die Inanspruchnahme seiner Versicherung zu ersparen, wenn dies für ihn zu einer Reduzierung der Versicherungsprämien durch eine Beitragsrückerstattung führt.

  • 7. Aufwendungen eines Fußballtrainers für ein Sky-Bundesliga-Abo abziehbar?

Nutzt ein Fußballtrainer ein Sky-Bundesliga-Abo beruflich, können die entsprechenden Aufwendungen Werbungskosten bei den Einkünften aus nichtselbstständiger Arbeit sein.

Hintergrund

Der Kläger war Co-Trainer einer U 23 Mannschaft. Seit Juli 2012 war er Torwarttrainer der Lizenzmannschaft des Vereins. Für ein Abonnement des Pay-TV-Senders “Sky” wandte er monatlich 46,90 EUR auf. Dieser Betrag setzte sich zusammen aus den Paketen “Fußball Bundesliga”, “Sport” und “Sky Welt”. In seiner Einkommensteuererklärung 2012 machte der Kläger den Anteil der Kosten, der auf das Fußballpaket entfiel, als Werbungskosten bei den Einkünften aus nichtselbstständiger Arbeit geltend.

Das Finanzamt lehnte den Werbungskostenabzug jedoch ab. Die Klage vor dem Finanzgericht hatte ebenfalls keinen Erfolg.

Entscheidung

Der Bundesfinanzhof hob das Urteil des Finanzgerichts auf und verwies die Sache zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung an das Finanzgericht zurück. Denn die Feststellungen des Finanzgerichts trugen nicht dessen Würdigung, dass die streitigen Aufwendungen privat veranlasst waren.

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs liegen Werbungskosten vor, wenn zwischen den Aufwendungen und den steuerpflichtigen Einnahmen ein Veranlassungszusammenhang besteht. Davon ist auszugehen, wenn die Aufwendungen mit der Einkünfteerzielung objektiv zusammenhängen und ihr subjektiv zu dienen bestimmt sind, d. h., wenn sie in wirtschaftlichem Zusammenhang mit den Einnahmen aus nichtselbstständiger Arbeit stehen.

Ergibt die Prüfung, dass die Aufwendungen nicht oder in nur unbedeutendem Maße auf privaten, der Lebensführung des Steuerpflichtigen zuzurechnenden Umständen beruhen, sind sie grundsätzlich als Werbungskosten abzuziehen. Beruhen die Aufwendungen hingegen nicht oder in nur unbedeutendem Maße auf beruflichen Umständen, sind sie nicht abziehbar.

Ist der erwerbsbezogene Anteil nicht von untergeordneter Bedeutung, kann eine Aufteilung und ein Abzug des beruflich veranlassten Teils der Kosten in Betracht kommen, soweit der den Beruf fördernde Teil der Aufwendungen sich nach objektiven Maßstäben zutreffend und in leicht nachprüfbarer Weise abgrenzen lässt.

Bei Gegenständen, die auch im Rahmen der allgemeinen Lebensführung genutzt werden können, ist für die Einordnung als Arbeitsmittel der tatsächliche Verwendungszweck im Einzelfall maßgeblich. Die Güter müssen ausschließlich oder zumindest weitaus überwiegend beruflich genutzt werden. Eine geringfügige private Mitbenutzung ist unschädlich. Ob diese Voraussetzungen vorliegen, ist unter Würdigung aller Umstände nach der Funktion des Wirtschaftsguts im Einzelfall festzustellen.

Legt man diese Maßstäbe zugrunde, konnte das Finanzgerichtsurteil keinen Bestand haben. In der Vorentscheidung fehlten nämlich Feststellungen zur tatsächlichen Verwendung des Sky-Bundesligapakets durch den Kläger. Die Vorentscheidung gab lediglich das Vorbringen des Klägers wieder, dass er das Paket einschließlich Sky Go ausschließlich nutzte, um aus den übertragenen Spielen Erkenntnisse für seine berufliche Tätigkeit zu gewinnen. Das Finanzgericht traf jedoch keine Feststellungen dazu, ob und inwieweit dieser Vortrag zutraf.

Diese Feststellungen wird das Finanzgericht im zweiten Rechtsgang nachholen müssen.

  • 8. Wenn Rentenversicherungsbeiträge erstattet werden: Steuerfreie Einnahmen oder negative Sonderausgaben?

Erstattungen aus der gesetzlichen Rentenversicherung sind steuerfreie Einnahmen. Sie stellen keine negativen Sonderausgaben dar. So entschied das Finanzgericht Düsseldorf. Eine Entscheidung des Bundesfinanzhofs steht noch aus.

Hintergrund

Die Kläger wurden im Jahr 2017 zusammen zur Einkommensteuer veranlagt. Die Klägerin hatte 2010, 2011 und 2013 Arbeitnehmerbeiträge zur gesetzlichen Rentenversicherung geleistet. Nachdem sie verbeamtet worden war, beantragte sie im Jahr 2016 die Erstattung dieser Beiträge. Die Deutsche Rentenversicherung Bund erstattete ihr den vollen Betrag von rund 2.780 EUR im Jahr 2017. Das Finanzamt berücksichtigte den Erstattungsbetrag als Minderung der Altersvorsorgeaufwendungen der zusammenveranlagten Ehegatten. Die Klägerin war dagegen der Ansicht, dass es sich um eine steuerfreie Leistung handelte.

Entscheidung

Die Klage hatte Erfolg. Das Finanzgericht entschied, dass das Finanzamt die Erstattung der Deutschen Rentenversicherung Bund zu Unrecht mit den geleisteten Altersvorsorgebeiträgen der Kläger verrechnete. Bei der Erstattung von Rentenversicherungsbeiträgen handelt es sich grundsätzlich um eine steuerbare Einnahme.

Die Erstattung von Rentenversicherungsbeiträgen gehört zu den sonstigen Einkünften.

Jedoch war die als steuerbare Einnahme zu qualifizierende Beitragserstattung als steuerfrei zu bewerten. Dass es sich bei der Erstattung um eine steuerbare Einnahme handelte, leitete das Gericht aus der Regelung des § 3 Nr. 3 b) EStG ab. Demnach sind u. a. “Beitragserstattungen an den Versicherten nach den §§ 210 und 286 d des Sechsten Buches Sozialgesetzbuch” steuerfrei. Die Vorschrift war explizit auf die Erstattung von Rentenversicherungsbeiträgen zugeschnitten. Es würde der gesetzgeberischen Entscheidung widersprechen, wenn die Erstattung als negative Sonderausgabe behandelt wird.

  • 9. Verluste aus nebenberuflicher Tätigkeit als Übungsleiter sind steuerlich grundsätzlich abziehbar

Verluste aus einer nebenberuflichen Tätigkeit als Übungsleiter können steuerlich berücksichtigt werden. Das gilt auch dann, wenn die Einnahmen den Übungsleiter-Freibetrag nicht überschreiten. Allerdings darf die Tätigkeit nicht als Liebhaberei gelten.

Hintergrund

A erzielte aus einer Tätigkeit als Übungsleiter Einnahmen i. H. v. 108 EUR. Dabei entstanden Ausgaben i. H. v. rund 608 EUR. Die Differenz von 500 EUR machte A in seiner Einkommensteuererklärung als Verlust aus selbstständiger Arbeit geltend.

Das Finanzamt lehnte den Verlustabzug ab. Denn die Ausgaben überstiegen nicht den Übungsleiter-Freibetrag.

Vor dem Finanzgericht hatte jedoch die Klage des A Erfolg.

Entscheidung

Der Bundesfinanzhof entschied, dass das Finanzgericht zu Recht die Abziehbarkeit des Verlustes aus der Übungsleitertätigkeit bejaht hatte. Trotzdem hob der Bundesfinanzhof das Finanzgerichtsurteil auf und verwies die Sache zurück. Denn das Finanzgericht hatte nicht geprüft, ob A seine Tätigkeit als Übungsleiter mit Gewinnerzielungsabsicht betrieb.

§ 3 Nr. 26 Satz 2 EStG kam hier nicht zur Anwendung, weil die steuerfreien Einnahmen den Freibetrag von 2.400 EUR nicht überstiegen.

Nach § 3c Abs. 1 Satz 1 EStG dürfen Ausgaben, “soweit sie mit steuerfreien Einnahmen in unmittelbarem wirtschaftlichem Zusammenhang stehen”, nicht als Betriebsausgaben oder Werbungskosten abgezogen werden. Sind ausschließlich steuerfreie Einnahmen erzielt worden, ist nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs die Einschränkung “soweit” dahingehend auszulegen, dass die Ausgaben nur bis zur Höhe der steuerfreien Einnahmen vom Abzug ausgeschlossen sind und der übersteigende Betrag steuerrechtlich zu berücksichtigen ist.

Der Abzug des Verlustes aus der Übungsleitertätigkeit setzt aber voraus, dass die Tätigkeit mit Gewinnerzielungsabsicht betrieben wurde und nicht als steuerlich irrelevante Liebhaberei einzustufen ist. Ob das der Fall war, muss das Finanzgericht im zweiten Rechtsgang prüfen.

10. Verwalter führt Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht durch: Was kann der einzelne Eigentümer tun?

Führt der Verwalter einer Wohnungseigentumsgemeinschaft einen Beschluss der Gemeinschaft nicht aus, ist jeder Eigentümer berechtigt, selbst gegen den Verwalter vorzugehen.

Hintergrund

In einer Eigentümerversammlung im Dezember 2015 beschlossen die Eigentümer, dass der neue Verwalter im Namen der Gemeinschaft gegen den früheren Verwalter Klage erheben soll. Damit sollte erreicht werden, dass die fehlerhaften Jahresabrechnungen für die Jahre 2009 bis 2012 neu erstellt werden. Diesen Beschluss setzte der Verwalter jedoch nicht um. Deshalb erhoben mehrere Eigentümer Klage gegen den Verwalter.

Nach der Klageerhebung durch die Eigentümer ließ der Verwalter im Namen der Gemeinschaft Klage gegen den früheren Verwalter auf Neuerstellung der Jahresabrechnungen erheben. Die Eigentümer erklärten daraufhin ihre Klage gegen den Verwalter für erledigt. Der aber widersprach der Erledigungserklärung, da seiner Meinung nach die Eigentümer keinen eigenen Anspruch auf Beschlussdurchführung hatten.

Entscheidung

Der Bundesgerichtshof urteilte zugunsten der Eigentümer und entschied, dass die Klage der Eigentümer auf Durchführung des Beschlusses bis zur Klageerhebung gegen den ehemaligen Verwalter begründet war.

Zur Begründung führten die Richter aus: Jeder Wohnungseigentümer kann vom Verwalter verlangen, dass er seine gesetzliche Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen erfüllt. Dieser individuelle Anspruch kann auch im Klageweg durchgesetzt werden. Dementsprechend waren vorliegend die Eigentümer berechtigt, Klage gegen den Verwalter zu erheben, um die Umsetzung des Beschlusses gerichtlich durchzusetzen.

11. Wohnungseigentum: Ist ein Beschluss über eine Vertragsstrafe bei unerlaubter Vermietung zulässig?

Viele Wohnungseigentumsgemeinschaften wollen eine gewisse Kontrolle haben, wer in ihrem Haus ein- und ausgeht, und beschränken daher die Vermietung. Allerdings haben die Wohnungseigentümer keine Beschlusskompetenz, um per Mehrheitsbeschluss Vertragsstrafen einzuführen, mit denen Verstöße gegen Vermietungsbeschränkungen sanktioniert werden. Solche Beschlüsse sind nichtig.

Hintergrund

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist in der Gemeinschaftsordnung geregelt, dass eine Vermietung, Verpachtung oder sonstige Gebrauchsüberlassung einer Wohnung nur mit Zustimmung des Verwalters zulässig ist. Der Verwalter konnte seine Zustimmung aber nur aus wichtigem Grund verweigern.

Im Juni 2012 fassten die Wohnungseigentümer einen Beschluss, mit dem Vertragsstrafen festgelegt wurden. Wer ohne die erforderliche Zustimmung des Verwalters einen Mietvertrag über eine Wohnung abschloss, sollte z. B. der Gemeinschaft einen Ausgleichsbetrag in Höhe von 500 EUR zahlen. Die Zahlungspflicht erhöhte sich auf mindestens 2.000 EUR und höchstens 4.000 EUR für jeden angefangenen Monat der Gebrauchsüberlassung, wenn ein wichtiger Grund für die Versagung der Zustimmung vorlag.

Darüber hinaus wurde festgelegt, dass ein wichtiger Grund für die Versagung der Zustimmung vorlag, wenn die Nutzer voraussichtlich nur kurzzeitig (bis zu 3 Monate) in der Anlage anwesend sein werden.

Auf Grundlage dieses Beschlusses verlangte die Gemeinschaft von einem Eigentümer die Zahlung von 6 mal 2.000 EUR, insgesamt also 12.000 EUR. Er hatte seine Wohnung in 6 Fällen ohne Zustimmung des Verwalters kurzzeitig an Gäste vermietet.

Entscheidung

Der Bundesgerichtshof entschied, dass die Gemeinschaft von dem Eigentümer keine Zahlung verlangen konnte. Die Richter hielten den Beschluss über die Zahlung einer Vertragsstrafe für den Fall der Vermietung ohne Zustimmung des Verwalters mangels Beschlusskompetenz für nichtig. Damit konnte die Gemeinschaft daraus keinen Zahlungsanspruch herleiten.

Zur Begründung führten die Richter aus, dass eine Beschlusskompetenz sich allein aus § 21 Abs. 7 WEG ergeben konnte. Danach können die Wohnungseigentümer die Regelung der Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs sowie der Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand mit Stimmenmehrheit beschließen.

Vertragsstrafen, die auf die Einhaltung von Vermietungsbeschränkungen bezogen sind, sollen Verstöße gegen eine Unterlassungspflicht sanktionieren. Im Falle einer Unterlassungspflicht knüpft die Verwirkung einer Vertragsstrafe aber nicht an Verzug, sondern an eine Zuwiderhandlung an. Aus dem Tatbestandsmerkmal der Verzugsfolge ergab sich für die Eigentümergemeinschaft also keine Beschlusskompetenz.

Auch lagen hier keine Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand vor. Die beschlossene Zahlungspflicht knüpfte nämlich weder an eine besondere Nutzung des Gemeinschaftseigentums noch an einen besonderen Verwaltungsaufwand an. Sie hatte vielmehr Strafcharakter und sollte die Wohnungseigentümer dazu verpflichten, die Zustimmung zur Vermietung einzuholen.